充满商机的物流地产

稀缺的物流地产资源存在巨大的升值空间，引起了地产投资商的高度关注。

自2003年普洛斯带着“物流地产”的概念在中国旋风般的登陆，掀起了物流地产在中国经久不衰的热潮。同时，随着国家加大对住宅地产和商业地产的调控，物流地产不断升温，渐成工业地产投资的热点。一方面是高投资回报率，而且投资回报的稳定性和长期性更符合国外投资者的投资习惯（工业地产资金投入大，投资回报周期长，一般在10年左右），这些大型的投资集团其投资行为一旦发生，通常需要考虑5年到10年甚至更长的时间的经营行为;另一方面，中国的物流地产市场刚刚起步，现在的快速介入意味着将来可以争得更大的“蛋糕”。

工业地产市场的新宠

事实上，工业地产有其独有的商业模式，具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。作为工业地产的重要组成部份，也同样具有工业地产的共性:包括开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有赢利。

物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格比中心区便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面融合，实现资源价值的最大化。一位地方政府官员就曾表示，物流地产项目可以给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。目前，我国工业用地的需求不断增加，导致了可收购和开发的物流地产资源的稀缺，供需矛盾使工业用地的价格不断攀升。在国外许多国家，能用来创造新财富的工业土地价格比一些普通住宅用地还高。目前国内工业土地仍是政府赔本供应，使得汕头到邵阳物流这些工业用地拥有着巨大的升值空间，物流地产逐渐升温也就不奇怪了。

外资巨头的盛宴

重赏之下必有勇夫，国外的投资“大鳄”早就敏锐的嗅到了中国物流地产种隐藏的无限商机，开始热火朝天的“圈地运动”。 世邦魏理仕大中华区执行董事长安豪最近公开表示:佛山到绵阳物流“大中华区工业地产需求正持续而迅速的增长，越来越吸引本地和国外投资商的关注”。普洛斯、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙地等国际投资集团都设置了中国工业地产投资布局;世界五大行的戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际也纷纷成立了所属工业地产部门，建立了工业房地产投资专项服务;现在一些没做过物流地产的国外基金，比如大摩、花旗等也对国内的物流地产虎视眈眈。

据专家介绍，目前外资对物流地产的投资主要有两种形式。第一种以普洛斯为代表。普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。也就是说，普洛斯只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。第二以AMB、新熙地、麦格理佳文等为代表，目前都是以项目为单位做开发。他们所运作的项目通常先有客户的需求，再按客户的要求去拿地建设或者收购。比如麦格理佳文，进入中国的第一个项目便是为其全球客户DHL服务的。按客户需求定制项目虽然风险较小，但是其规模也小，发展的速度也慢。业内人士分析，这些后进入的外资很可能学习普洛斯，转换投资策略。麦格理佳文相关高层透露，他们并不排除以后会以开发物流地产的模式运作的可能性。

普洛斯捷足先登，沿海而上

普洛斯公司于2003年4月登陆中国，目前在华投资总额已达5亿美元，完工和在建物业面积近300万平方米。

2004年6月，普洛斯与苏州物流中心有限公司签署合资经营协议。合资公司注册资本1亿美金。这一协议让普洛斯能在苏州工业园区内购买总面积在146,300平方米以上的17处工业设施。苏州得手后，普洛斯（广州）保税物流园区和云埔物流园的项目相继敲定。随后不久，普洛斯便转战深圳。2005年4月底，深圳盐田港也正式纳入普洛斯的势力范围。与此同时，普洛斯北京空港物流园和天津泰达物流园项目也尘埃落定。

2007年3月5日，普洛斯宣布将在长沙、成都、重庆、南京、武汉5个内陆主要物流配送市场发展新业务。2008年8月17日，普洛斯宣布其毗邻上海虹桥机场的虹桥物流园（西区）项目已正式破土动工。

短短5年时间，普洛斯在环渤海的大连、北京、天津、青岛;在长三角的南京、苏州、上海、杭州等;在珠三角的广州、佛山、深圳分别开展了建设了大量的仓储设施，编好了一张巨大的网络。

目前，中国的资产只占普洛斯整体总资产值的3%左右，普洛斯董事长兼首席执行官司马景瀚(Jeffrey H.Schwartz)则期望，5年后这一比例提高至10%。普洛斯亦期望近3年在华投资25亿美元，将中国的每年新增投资占全球的比例由目前的10%提高至20%。

AMB抢滩登陆，落户江苏

2006年，AMB也高调宣布在上海投资约1330万美元，购得面积近2万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，完成了第一笔在华业务。而这一切仅仅AMB在中国的远景计划的开始。从AMB总部传来的消息，未来五年内，AMB将在北京、上海及珠三角地区投资5亿美元开发工业地产项目。据介绍，AMB公司成立于1983年。目前，公司总资产达到60亿美元，仅次于普洛斯，排名世界第二位。AMB公司自行开发并拥有物业面积达1100万平方米，在全球空港和海港享有盛誉，是全球最大的第三方空港物流运营企业。AMB的主要客户为全球高端的物流企业，包括Fedex，UPS，DHL，NAGEL等物流巨头，和工业、商业、零售业等行业的一些大型企业。

2008年6月， AMB与苏州高新区浒墅关经济开发区签署了非保税物流项目的投资协议。该项目总投资4500万美元，建成后将成为国际一流的现代物流基地。AMB全球执行长哈米德在昆透露，AMB已在昆山市投资2个物流项目，注册资本3000多万美元。

盖世理跑马圈地，野心勃勃

沃尔玛旗下的盖世理(现为EZW控股，编者注)在2007年9月份完成了天津北辰工业区4.4万平方米的一期工程，并交付给沃尔玛使用,为其母公司在齐齐哈尔、西安、洛阳等城市的33家沃尔玛超市配送物品。2008年3月4日,盖世理宣布其天津物流园5万平方米的二期工程动工。

除上述韶关到巢湖物流长三角、环渤海的仓储项目外，盖世理还在上海、广州、成都、北京等地开发新项目，将版图延伸到珠三角和中西部地区，从而完成对中国几大重要经济圈的的版图扩张。盖世理透露，其在上海、广州的项目已经有了眉目，可能今年内就会落定。

据了解，盖世理全球业务中，沃尔玛只占到20%左右。虽然是沃尔玛的全资子公司，但盖世理完全独立运作，并被允许和各方客户进行合作。

富力物流叫板“洋巨头”

洋兵压境，本土的企业也不甘落后。国内一股涉足物流地产的主要力量来自于本身有物流业务或拥有丰富经验和实力的商业地产企业。

以富力地产为例，富力地产一直以住宅建设为核心，但开拓物流地产成为其目前投资重点。位于广州市花都区花东镇金谷工业区内的广州富力国际空港综合物流园整体规划面积超过1800亩，地处珠三角经济圈中心，位于广州机场东北面，距广州国际空港6公里。毗邻新白云国际机场，也是联邦快递亚太转运中心配套产业园区，同属于广州市花都空港物流园区范围。广州富力国际空港综合物流园将建设各种标准和个性化的仓库设施、仓房、停车场以及展示交易、商务、办公、生活等配套设施。利用物流园区的仓储功能，和对周边的辐射能力，园区定位是集中采购，并将采购的物资根据销售的需求，多频率，少批量送达各个销售据点的用户，以减少销售终端的库存成本。园区的仓库、厂房、写字楼以及其他配套设施，主要为3PL、货运代理业、跨国制造业、跨国研发中心提供完善齐全的仓储、加工制造、研发、设施租赁及良好的投资、商住配套环境。此外，园区还提供运输、代理报关报检、拼装、物流方案策划等附加值服务。整个用户定位为集国际航空物流、国际配送、国际采购和跨国制造等功能于一体，整合国际供应链末端、装配、制造以及物流、商流、资金流和信息流于一身的大型现代化综合性国际物流园区。目前该物流园已成为广州市政府重点发展和大力支持的物流项目。

据了解，广州富力国际空港综合物流园的目标市场主要是国际第三方物流和出口型企业以及进出口贸易公司等。该综合物流园将建27个符合标准的仓库，每个仓库有3层，每层净高9米，面积为6000-7000平方米，地面负重能力为4吨/7平方米。三层仓库分别有特定的功能，第一层是作为原料和产品的存储，通过良好的仓储条件和管理，能确保库存的安全和效率;第二层是作为产品的加工或再加工厂房。这样的设计主要能为客户提供一个可以进行生产运作的平台，进一步增加客户价值;第三层也是为客户提供便利的服务，主要是办公室场所，可以为客户提供一个管理场所，使得其能对其生产过程进行最实时的管理，提高效率。

此外，和记黄埔、广东珠江投资、美林基业、合生创展、祈福等地产商也将物流地产作为在近期发展的主要方向，动作频频。