物流园区建设项目风险分析

近年来，随着经济发展和国家政策的扶持，物流园区的数量迅猛增长，根据中国物流与采购联合会发布的《2012 年全国物流园区（基地）调查报告》，到2012年底，我国物流园区（基地）数量为 754 个。在物流园区数量急剧增长的同时，物流园区的建设也出现了一些问题。因此，物流园区项目的建设要求投资者对项目的风险进行严格的调查和分析，从而保证项目的成功实施。

金港湾物流园区是由江苏金港湾投资有限公司筹资建设的国际性物流基地，规划总面积22平方公里，总投资预计150亿元。园区定位于立足连云港港口和城市，服务苏北及亚欧大陆桥区域经济，成为连云港现代物流业发展龙头沿陇海线规模最大、国际化程度最高的综合型港口物流基地。园区投资规模大，建设周期长，不确定因素多，因此有必要对金港湾物流园区的风险因素进行分析评价，以保证项目的成功实施。

一、物流园区项目投资风险因素分析

首先，采用工作结构分解法对金港湾物流园区项目投资建设和运营阶段的主要内容和任务进行分析。如图1所示：

图1物流园区项目阶段任务

其次，根据各阶段任务分析可能出现的各类风险，并对风险类别进行判定。

金港湾物流园区项目整个实施周期内涉及许多风险因素，通过对项目各个阶段风险和风险性质韶关到那曲物流的分析，总结归纳出金港湾物流园区项目的主要投资风险有以下五种：

1.技术风险。技术风险指物流园区在规划决策、施工建设、运营管理过程中由于技术上的不足或缺陷，以及技术分析和决策的不确定性等原因，引起物流需求分析、布局规划、功能设计等方面的风险。在金港湾物流园区项目实施的两个阶段都会因为相关技术因素的不确定性而引起风险。例如选址的合理性、规模的适宜性、规划布局的合理性、功能设计的合适性、技术的先进适用性等。

2.市场风险。市场风险表现为园区内企业入驻率低，设备闲置，实际收益远低于预期收益，进而影响物流园区的生存和发展。市场风险也是金港湾物流园区运营后面临的最主要的风险。金港湾物流园区需要对连云港及苏北地区乃至整个经济腹地的物流需求情况、市场竞争对手的状况以及物流服务的市场现状进行客观的调研和分析，分析未来物流市场的潜力，是否与项目的规模和服务水平相匹配。

3.管理风险。管理风险是指项目的投资建设、运营过程中由于组织管理、经营决策不当而引起的风险，将导致质量低劣、工程造价偏高、工期延长等。对于金港湾物流园区项目而言，影响管理风险的因素主要有：管理机构设置及分工的合理性、质量安全体系的健全性、公共关系的协调性、承发包模式选择以及经营管理者的管理能力等。

4.经济与财务风险。经济与财务风险主要指由于物流园区项目因融资、财务结构不合理、成本控制不力、经济因素的变化等而导致的风险。对于金港湾物流园区项目来说，投资规模巨大，融资渠道多样，建设周期较长，项目所征用的土地、项目基础设施建设以及项目的后续经营都需要大量的资金，因此资金筹措是该项目在经济与财务风险方面最大的影响因素。

5.环境风险。环境风险包括自然环境与社会环境，是指国家的政治、经济和自然条件的变化引起的风险。在金港湾物流园区项目的投资建设阶段和运营阶段，多种因素都会影响到园区项目的正常实施，比如港口气候、工程地质、水文条件，国家的政治经济环境，微观经济环境的变化等。

二、构建物流园区项目风险评价指标体系

针对金港湾物流园区项目风险因素多层次、不确定性因素多的特点，选择模糊综合评价法作为金港湾物流园区建设项目风险的评价方法。同时，通过专家调查法来确定金港湾物流园区项目风险的风险等级和各影响因素的权重。

通过对金港湾物流园区项目的实施阶段分析和风险识别可以看出，金港湾物流园区项目共分为两个阶段，在不同的阶段呈现的风险因素不同，具体评价指标体系如图2所示。

三、利用模糊综合评价模型对物流园区风险进行评价

首先对整体风险结果分析：

金港湾物流园区项目的综合评价结果为5.9942，参照风险评价等级表可以看出，结果位于[4，6]这个区间，为“中等”风险，因此目前金港湾物流园区项目的整体风险水平为中等风险。

其次确定主要风险因素：

通过对一级指标的风险因素评判可以看出，在整个金港湾物流园区项目的主要风险指标中，技术风险、管理风险、市场风险、经济与财务风险分值较高，在金港湾物流园区项目的风险因素中影响较大。

四、金港湾物流园区项目投资风险管理措施

从项目本身来看，金港湾物流园区的投资管理方应在识别该项目的主要风险因素的基础上，有针对性地采取相应的风险应对措施。

1.技术风险的应对

为了避免技术风险带来的项目风险损失，金港湾物流园区项目规划初期就应从城市整体规划、道路交通、基础设施、物流技术等方面来研究金港湾物流园区的规模布局、功能设计、设施规划等问题，充分利用现有城市基础设施和道路交通条件，科学规划，分步实施，合理建设，避免因规划不合理而带来的技术风险。

2.市场风险的应对

针对市场风险因素，金港湾物流园区应在项目运营之前对经济腹地状况和目标物流市场做好市场调查，准确合理地定位目标市场，对市场需求作出合理预测，避免因市场定位不准确带来的营运损失。同时，应对该项目所在的经济佛山到怀化物流区域和自身业务定位有准确的认知，合理细分物流市场，考虑周围物流市场竞争对手的状况对金港湾物流园区的影响，避免同行恶性竞争所带来的损失。 3.管理风险的应对

在投建设阶段，管理风险主要影响因素是承发包模式和经营管理能力。承发包模式带来的风险主要表现在项目的建设阶段。金港湾物流园区项目投资规模巨大，建设期较长，采用发包方式转移风险是一种比较有效的手段。但是承发包模式的选择不当也会给项目带来巨大风险。目前工程项目中常用的承发包模式主要有：工程项目总承包模式、平行承发包模式、设计或施工总分包模式、联合体承包模式、CM模式等常用的方式。为了既保证施工质量，同时又能有效分摊风险，建议采用设计或施工总分包模式和平行承发包模式结合的方法。

在投资运营阶段，其主要的管理风险因素主要是经营管理能力。物流园区项目运营的效益主要来自于对入园企业的服务，服务水平将成为吸引入园企业的最大因素。因此在对物流园区运营管理过程中，首先应组建有效的管理组织机构和有现代企业管理理念和物流专业背景的经营管理团队，选拔责任心强、高素质的管理人员。其次要强化服务意识，提升服务能力，加强对专业物流人才的引进和培养，加强园区管理人员的服务意识，创造良好的园区软环境。

4.经济与财务深圳到枣庄物流风险的应对

经济风险也是金港湾物流园区面临的关键风险。金港湾物流园区项目经济与财务风险的主要的影响因素来源于资金筹措和土地费用两个方面。

金港湾物流园区项目投资巨大，建设周期长，回收期长，项目所需资金量巨大，因此能否保证有效的资金来源是关键问题。土地费用和资金筹措紧密相关，土地使用时的拆迁安置都会占用大量的资金。资金供应不足或来源中断将会导致项目工期拖延甚至被迫终止的危险。建立多元的融资渠道是金港湾物流园区项目实施过程中必须考虑的关键问题。融资渠道包括直接融资和间接融资两种方式。直接融资提供的是资本，优点是投资多元化，可以分解经营风险，缺点是增加了经营决策上的约束与管理难度；间接融资提供的是负债，优点是融资数额大、时间快，缺点是必须按时还本付息。金港湾物流园区项目所需资金巨大，因此采用直接融资和间接融资相结合的方法。